Syddjurs.dk · Udskriv · Læs højt · Indeks · Sitemap
Planstrategi 2015 Kommuneplan 2016
Du er her: Kommuneplan 2016 Mål og retningslinjer Bosætning Byggeri i landzone

Bosætning
  Det blå bånd
  Det grønne bånd
  Ebeltoft
  Landområderne
  Overordnede principper for byudvikling
  Byggeri i landzone
Erhvervsudvikling og beskæftigelse
Mobilitet
Kulturen i Syddjurs
Det innovative Syddjurs
Natur, kulturarv og landskab
Vand
Tekniske anlæg
Oversigt over alle retningslinjer og generelle rammer samt Byrådets målsætninger og prioriteringer
 

 

Byggeri i landzone

Byrådet ønsker, at der sker en så ensartet vurdering i alle landzonesager* som muligt. Derfor er alle landsbyer i Syddjurs Kommune vurderet igennem kommuneplanen med det formål at undersøge, hvorvidt det vil være hensigtsmæssigt at placere nybyggeri i de enkelte landsbyer. Der findes samlet cirka 81 landsbyer i Syddjurs Kommune. Landsbyerne i Syddjurs Kommune kan inddeles i to kategorier; afgrænsede igennem kommuneplanens rammer for lokalplanlægning og ikke-afgrænsede landsbyer. 53 landsbyer i Syddjurs Kommune er afgrænset. Se videre herom i tabellen nederst på siden. (*Landzonesager er sager, som kommunen behandler efter planlovens § 35, stk. 1, som fx. omhandler ansøgninger om landzonetilladelse til byggeri, udstykning og ændret anvendelse af bygninger og arealer).

De afgrænsede landsbyer er afgrænset af to årsager. For det første er det vurderet, at landsbyen og dens miljø har bevaringsværdige kvaliteter, som gør, at det i fremtiden vil være en fordel at udarbejde en lokalplan med fokus på disse bevaringsværdier og på en mulig udvikling af landsbyen. For det andet er det vurderet, at landsbyens miljø godt kan bære og måske kunne have nytte af et vist nybyggeri, som der derved gives mulighed for indenfor afgrænsningen. Det betyder samtidig, at der i de ikke-afgrænsede landsbyer ikke er mulighed for ny bebyggelse, da det er vurderet, at bebyggelsen ikke har karakter af en samlet bebyggelse.

Det er væsentligt, at eventuel ny bebyggelse holdes samlet og i tilknytning til den eksisterende bebyggelse. Dette skyldes hensynet til det omkringliggende landskab, brugen af landbrugsjord og mindskelsen af naturarealer. Som udgangspunkt er der en begrænsning på vækst i en landsby på ti boliger pr. fire år. Dette skal dog ikke betragtes som en kvote for landzonetilladelser efter planlovens § 35 og vil ikke kunne hindre et byggeri, som ud fra en konkret vurdering kan tillades efter praksis ved landzoneadministrationen. Hvis byggeriet i en by i landzone over en årrække væsentligt overstiger ti boliger pr. fire år, og hvis den udvikling må antages at fortsætte, så vil Byrådet i forbindelse med kommuneplanlægningen overveje, om byens zonestatus skal ændres.

Der er i den seneste planperiode blevet udarbejdet lokalplaner med fokus på udvikling og bevaring for enkelte landsbyer. Det planlægges at gøre otte nye landsbyer til genstand for udarbejdelse af lokalplaner med fokus på udvikling og bevaringsværdier (se tabel nederst på siden).

Selv hvis en landsby er afgrænset med det formål at gøre plads til nybyggeri, skal landzonetilladelsen stadig finde sted på baggrund af en konkret sagsbehandling. I retningslinjen understreges, at planlægningen skal tage hensyn til de bestående landbrugsejendomme i landsbyerne i det omfang, gårdene har betydning for den fortsatte landbrugsmæssige udnyttelse af de omgivende jorder. Der bør ligeledes friholdes mulighed for, at bestående avls- og driftsbygninger kan udvides eller ombygges indenfor landbrugsmæssige formål.

Inden der gives en landzonetilladelse, skal der ligeledes tages hensyn til andre beskyttelseshensyn. Det kan eksempelvis være for at friholde naturområder eller kulturhistorisk betydende grønninger, tofter eller indsigtsområder til kirker.

Grønne områder, tidligere tofter eller grønninger, fællesarealer og legepladser søges så vidt muligt bevaret og understøttet. Sådanne grønne fælles arealer er udlagt som selvstændige rammeområder for at sikre, at der ikke kan ske udbygning af nogen form, sådan at området fastholdes som landsbyens grønne fællesareal. Kirker og kirkegårde udlægges i selvstændige rammeområder til offentlige formål.

Byggeri i det åbne land

Al bebyggelse i det åbne land skal ske under hensyntagen til værdifulde bebyggelser og landskaber, og udbygningen skal ske i tilknytning til eksisterende afgrænsede landsbyer, enten som udbygning inden for landsbyens grænser eller i form af selvstændig ramme for en begrænset byvækst, svarende til max. ti boliger over fire år.

I landzone kræver udstykning, byggeri og ændret anvendelse af bygninger og arealer landzonetilladelse efter planlovens § 35, uanset om det er indenfor en afgrænset landsby eller i en tiloversbleven landbrugsbygning. Der findes dog enkelte undtagelser.

I visse tilfælde er der mulighed for, efter planlovens § 37, at omdanne tiloversblevne landbrugsbygninger til håndværks- og industriformål, mindre butikker og én helårsbolig samt lager- og kontorformål m.v. Driftsbygningerne skal være af god standard og mindst fem år gamle og skal etableres i bestående bygninger, der ikke om- eller tilbygges i væsentligt omfang.

Byggeri i vanskeligt stillede landdistrikter

Der er i følge planloven muligheder for at lægge større vægt på hensynet til udviklingen i særligt vanskeligt stillede landdistrikter. Hensynet kan begrunde, at der gives landzonetilladelse til visse helårsboliger og erhverv med mindre, væsentlige hensyn til landskab, natur, miljø, naboer eller anden planlægning taler afgørende imod.

Det er fortsat et hovedhensyn at undgå spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Landdistriktsbestemmelsen er derfor rettet mod bebyggelse, som placeres i umiddelbar tilknytning til eksisterende landsbyer, i overflødiggjorte bygninger til helårsbeboelse og erhverv, samt som udvidelse af eksisterende erhvervsvirksomheder. Bestemmelsen omfatter således overflødiggjorte bygninger af enhver art, både tidligere landbrugsbygninger, tiloversblevne skoler, andelsmejerier, boliger m.v.

Om der er tale om en overflødiggjort bygning vil bero på en konkret vurdering. Overflødiggjorte bygninger skal være af god stand og mindst fem år gamle, og der skal være tale om egentlige bygninger, der er egnede til det ansøgte erhverv eller beboelse. Bestemmelserne kan således ikke anvendes ved staklader, drivhuse, presenningshaller m.m.

Vanskeligt stillede landdistrikter er, som nævnt i retningslinjernes stk. 2., områder, hvor der er et begrænset pres på arealressourcen og faldende beskæftigelse og/eller faldende antal husstande.

Oversigt over afgrænsede landsbyer

Landsbyer, hvor der planlægges for udarbejdelse af lokalplaner med fokus på udvikling og bevaring

Agri

Elsegårde

Holme

Marie-Magdalene

Strands

Dejret

Attrup

Esby

Hvilsager

Mesballe

Stødov-Fejrup

Femmøller

Begtrup

Eskerod

Hyllested

Mygind

Sivested

Femmøller Strand

Bendstrup

Femmøller

Hyllested Skovgårde

Nødager

Søby

Handrup

Bjødstrup

Femmøller Strand

Karlby

Ommestrup

Termestrup

Knebelbro

Boeslum

Fuglslev

Kastrup

Pederstrup

Thorup

Marie-Magdalene

Borup

Fuglsø

Kejlstrup

Rosmus

Tåstrup

Mygind

Dagstrup

Følle

Knebelbro

Rostved

Vistoft

Skader

Dejret

Grønfeld

Koed

Skader

Ørby

Dråby

Halling

Kongsgårde

Skiffard

Egens

Handrup Krajbjerg Skørring

Retningslinier og generelle rammer

Stk. 1. Landsbyer, der tiltænkes en begrænset vækst, skal afgrænses mod det åbne land og afgrænsningen skal inkludere områder til fremtidig bebyggelse.

Stk. 2. Hvis landsbyen er afgrænset, kan der efter en konkret vurdering ske en udbygning i form af huludfyldning.

Stk. 3. Ved huludfyldning skal det tilstræbes, at landsbyens karakter fastholdes, ved at videreføre karakteren af landsbymiljøet i forhold til bygningsmaterialevalg, proportioner, udformning, placering af ny bebyggelse i forhold til veje og skel.

Stk. 4. Karakteristisk landsbybebyggelse med tilhørende omgivelser og beplantning samt bebyggelser af særlig arkitektonisk og kulturhistorisk værdi skal søges bevaret. Herunder bygninger udpeget som bevaringsværdige. Jf. afsnit om Bevaringsværdige bygninger.

Stk. 5. Byggetakten i landsbyer må normalt ikke overstige 10 boliger over 4 år.

Stk. 6. Nye udbygningsområder udlægges som selvstændige rammeområder. Enkelte områder kan ikke tages i anvendelse uden forudgående selvstændig lokalplanlægning.

Stk. 7. Hvis en landsby ikke er afgrænset, kan der ikke ske yderligere udbygning. Dog kan der ske ombygninger og renovering af eksisterende ejendomme. Undtagelse herfra gælder landsbrugsmæssig drift, herunder bygningsmæssige udvidelser, der er begrundet i landbrugserhverv.

Stk. 8. Der skal ved planlægning og administration af bebyggelse i landsbyer tages hensyn til det landbrug, som drives fra eksisterende gårde i landsbyen.

Stk. 9. I vanskeligt stillede landdistrikter kan der i yderst begrænset omfang, og kun i ganske særlige tilfælde, gives tilladelse til udstykning og/eller byggeri på arealer lige uden for landsbyafgrænsningen.


 

 

Syddjurs Kommune · Lundbergsvej 2 · 8400 Ebeltoft · Telefon 87 53 50 00 · syddjurs@syddjurs.dk · www.syddjurs.dk